เสนา ปักธงผู้นำตลาดที่อยู่อาศัยเซกเมนต์ Affordable รักษาส่วนแบ่งตลาด เดินเกมรุกปี 2569 รับเทรนด์“ยุคทองเช่า–เช่าซื้อบ้าน” ที่พุ่งแรงจากเศรษฐกิจผันผวนและแบงค์เข้มงวดปล่อยสินเชื่อ ดัน 2 โซลูชั่น LivNex (เช่าออมบ้าน) และ RentNex (เช่าตรง) เป็นทางตัวเลือกใหม่ให้ผู้บริโภคลดข้อจำกัดด้านการเงินสู่การเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น ตั้งเป้าเป็นเจ้าตลาดเช่าซื้อกว่า 3,000 ยูนิต สร้างพอร์ต Recurring Income เป็นรายได้ใหม่ที่เติบโตต่อเนื่องในระยะยาว
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) SENA เปิดเผยว่า “จากเทรนด์ผู้บริโภคปี 2568 ที่เปลี่ยนจากยุคต้องมีบ้านเป็นของตัวเองสู่ยุคที่ให้ความสำคัญกับความคล่องตัวทางการเงินและการบริหารความเสี่ยง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน และเกณฑ์ปล่อยกู้ที่เข้มงวดขึ้นของสถาบันการเงิน ทำให้คนจำนวนมากหันมามองการเช่าแทน การซื้อ เป็นทางออกในการจัดการภาระการเงินระยะยาว ซึ่งจากกระแสนี้ กลายเป็นแรงผลักดันสำคัญ ที่ทำให้ตลาดต้องขยายตัวเลือกการอยู่อาศัยมากกว่าการขายแบบเดิม ซึ่งเสนาได้พัฒนาโซลูชัน LivNex (เช่าออมบ้าน) และ RentNex (เช่าตรง) เพื่อเปิดตลาดใหม่ให้ตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคที่ต้องการยืดหยุ่นสูง โดยโซลูชันทั้งสองได้รับการตอบรับที่ดีต่อเนื่องในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ท่ามกลางภาพรวมที่ตลาดที่มีกำลังซื้อที่อ่อนแรง อัตรากู้ไม่ผ่านที่สูงขึ้น และรายได้ที่ไม่สัมพันธ์กับราคาที่อยู่อาศัย เสนาจึงมองว่า ปี 2569 ตลาดอสังหาฯ จะเข้าสู่ “ยุคทองแห่งการเช่า – เช่าซื้อ” อย่างเต็มรูปแบบ โดยโซลูชัน LivNex และ RentNex จะเป็นหัวใจเชิงกลยุทธ์ในการเดินเกมรุกของบริษัท เพื่อยึดตำแหน่งผู้นำตลาดที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคใหม่อย่างแท้จริง
ทั้งนี้ เสนา ย้ำจุดแข็งที่ทำให้บริษัทยืนหนึ่งและเป็นผู้นำในตลาด Affordable Segment ปัจจุบันทางบริษัทมีส่วนแบ่งการตลาดประมาณ 20% คือการเข้าใจชีวิตจริง ต้นทุนจริงของคนรายได้ไม่เกิน 30,000 บาท/เดือน ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดคิดเป็น 54% ของครัวเรือนในกรุงเทพฯและปริมณฑล ขณะที่ปัจจุบันทางบริษัทมีสต็อกบ้าน และคอนโด ซึ่งอยู่ระดับราคาที่สามารถจับต้องได้กว่า 13,000 ยูนิต
“ตลาดบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทยังคงเป็นแกนหลักของกรุงเทพฯ คิดเป็นกว่า 70% ของทั้งตลาด และเป็นตลาดที่มีแข่งขันกันสูงมาก แม้ดีเวลลอปเปอร์จะเลือกใช้กลยุทธ์ตัดราคา ลดสูงถึง 10% ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายได้ เพราะอุปสรรคสำคัญวันนี้ไม่ใช่แค่ ‘ราคา’ แต่คือ ‘กู้ไม่ผ่าน’ ของผู้ซื้อ แม้กำลังซื้อจะอ่อนแรง แต่บ้านก็ยังเป็นปัจจัยสี่ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ดังนั้น เสนาจึงเลือกพัฒนาบนจุดแข็งของตัวเอง โฟกัสเซกเมนต์ในตลาดที่เราถนัดและที่เข้าใจลูกค้าจริง ทางรอดและความท้าทายของอสังหาฯ วันนี้ ไม่ใช่แข่งลดราคาเพียงอย่างเดียว แต่ต้องเข้าใจชีวิตจริงของผู้ซื้อ ทั้งเรื่องภาระรายเดือน การเดินทาง และข้อจำกัดด้านเครดิตของลูกค้า” ดร.เกษรา กล่าว
สำหรับโซลูชั่น LivNex “เช่าออมบ้าน เช่าเพื่อเป็นเจ้าของ” ซึ่งกลายเป็นเรือธงในการแก้ Pain Point ใหญ่สุดของตลาด คือ “กู้ไม่ผ่าน” โดยตั้งแเต่เริ่มโครงการมีผู้สนใจเข้าร่วมแล้วกว่า 2,000 ยูนิต ซึ่งได้ผลการตอบรับที่ดีมาก ทำให้เห็นผลลัพธ์แล้วว่าลูกค้าที่เคยกู้ไม่ผ่านแต่ “มีบ้านได้จริง” แล้ว 102 ยูนิต และอยู่ระหว่างเตรียมความพร้อมด้านเครดิตอีก 790 ราย ซึ่งกลุ่มนี้ถือเป็น “แบ็กล็อกอนาคต (Backlog)” ของบริษัทกว่า 2,300 ล้านบาท และสามารถสร้างกระแสเงินสดได้ต่อปีราว 80 – 100 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นรายได้ประจำ ที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง
แม้ว่ามีบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่หันมาทำเช่าออมบ้านแทบจะทุกโครงการ แต่จุดเด่นของ LivNex คือ “เสนาไม่ได้ขายแค่ยูนิตแต่ขายโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านได้จริง” ผ่านระบบเช่าออมบ้านที่ผ่านกระบวนคิดอย่างครบวงจร ดอกเบี้ยต่ำ 1.8% พร้อมทีมที่ปรึกษาให้คำแนะนำเรื่องเครดิตทุก 6 เดือนจนกว่าลูกค้าจะกู้ธนาคารได้ รวมถึงความร่วมมือกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในการชำระค่าเช่า–ออมผ่านโครงการ “โรงเรียนการเงิน” ของธอส. เพื่อให้ธนาคารสามารถเห็นประวัติและศักยภาพในการผ่อนชำระของลูกค้าซึ่งเป็นการช่วยสร้างเครดิตและความพร้อมด้านสินเชื่อให้กับผู้เข้าร่วมโครงการ และล่าสุด ธนาคารออมสินยังให้การสนับสนุนวงเงินกู้เฉพาะสำหรับ LivNex สะท้อนความเชื่อมั่นในศักยภาพของโมเดลนี้
ขณะเดียวกัน RentNex “เช่าตรงกับเสนา” ซึ่งเป็นอีกหนึ่งโซลูชั่น เพื่อให้เช่าที่อยู่อาศัย ประเภทคอนโดมิเนียม ที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ที่ไม่ต้องการผูกพันกับหนี้ระยะยาว RentNex มีอัตราการเติบโตต่อเนื่องทั้งปี โดยมีผู้เช่าแล้ว 520 ยูนิต และปล่อยเช่าเฉลี่ย 70–80 ยูนิต/เดือน แม้ปัจจุบันยังไม่เริ่มทำการตลาดเต็มรูปแบบ ซึ่งโซนบางนา พระราม 9 และรังสิต คือทำเลที่สร้างผลตอบแทนค่าเช่าสูงสุด โดยอยู่ที่ประมาณ 7% และมาร์จิ้นเฉลี่ย 15- 20% โดยภาพรวมความต้องการเช่าสูง ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลใกล้รถไฟฟ้า แหล่งงาน และย่านมหาวิทยาลัย สะท้อนพฤติกรรมคนรุ่นใหม่ที่มองการเช่าเพื่อคุณภาพชีวิต มากกว่าการซื้อบ้านทันที ซึ่งราคาเช่าของเสนาก็ใกล้เคียงกับค่าเช่าในทำเลเดียวกัน แต่จุดเด่นของ RentNex คือหากผู้เช่าต้องการซื้อบ้านในอนาคต สามารถแปลงสัญญาเข้าระบบเช่าซื้อได้ และค่าเช่าที่จ่ายจะถูกนำไปเป็นเงินต้น ช่วยลดเงินดาวน์ก้อนแรกได้
ทั้งนี้คาดว่าในปีหน้าจะขยายพอร์ตเช่าและเช่าซื้ออีก 2,000 – 3,000 ยูนิต รวม 30 โครงการ ทำให้โมเดลนี้กลายเป็นรายได้ประจำที่มีเสถียรภาพสูง มีกำไรขั้นต้นกว่า 15% สูงกว่าการขายบ้านทั่วไป โดยมองว่าค่าเช่าในกรุงเทพฯ สูงติดอันดับโลกเมื่อเทียบกับรายได้ ทำให้กลุ่มเช่า และเช่าซื้อจะเติบโตอย่างต่อเนื่องและเป็นกลยุทธ์สำคัญในปี 2569 ของเสนา
ขณะเดียวกัน เสนาจะเร่งปรับปรุงโครงการที่พร้อมเข้าอยู่กว่า 5,000 ยูนิต มูลค่า 10,000 ล้านบาท เพื่อเพิ่มคุณค่า ทั้งการออกแบบ ฟังก์ชัน และดีไซน์ใหม่ เพื่อให้ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคในปัจจุบัน สงครามราคา ทำให้ต้นทุนการหาลูกค้าเพิ่มสูงขึ้น จึงต้องใช้กลยุทธ์ Economy of Scope คือการใช้สต็อกเดิมให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดแทนการเร่งผลิตใหม่แบบ Economy of Scale ความท้าทายใหญ่ของตลาดคือ “อัตรากู้ไม่ผ่าน” โดยเฉพาะโซนบางใหญ่ที่สูงถึง 80%
ผศ.ดร.เกษรา กล่าวทิ้งท้ายว่า สำหรับกลยุทธ์ของเสนาในปี 2569 เป็นการผสานโมเดลธุรกิจที่แข็งแกร่ง ทั้ง LivNex เพื่อเปลี่ยนกลุ่มลูกค้าศักยภาพให้เป็นเจ้าของบ้านได้จริงและ RentNex เพื่อรองรับ เทรนด์การเช่าที่กำลังมาแรง โดยยึดหลักการเข้าใจลูกค้า Real Demand อย่างแท้จริง ซึ่งเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่ามรสุมเศรษฐกิจและยืนหยัดเป็นผู้นำตลาด Affordable Segment ต่อไป
